[국토계획법/건축법] 건폐율과 용적률 정의 및 용도지역에 따른 건폐율과 용적률

 

[건축법] 

 

○ 대지 : 건축법상 건물을 지을 수 있는 땅(토지)

 

  - 「공간정보관리법」에 따라 구획된 땅(토지)을 필지라고 부른다. 이때, 건물을 지을 수 있는 필지는 대지라고 부르는데, 일반적으로 1필지 = 1대지라고 할 수 있다.

 

- 다만, 대통령령으로 정하는 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다.

 

○ 건축물 : 토지에 정착된 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 공작물

근거 : 건축법 제2조(정의) ①항

 

○ 건폐율 = (건축면적 / 대지면적) × 100 (%)

 

- 건폐율은 대지면적 대비 건축물의 수평 투영 면적(건축면적)에 대한 비율이다.

 

○ 용적률 = (건물 연면적 / 대지면적 ) × 100 (%)

 

- 용적률은 대지면적 대비 건물 연면적에 대한 비율이다.

 

※ 건폐율 및 용적률 적용 예시

- 건폐율 40% 용적률 100% 부지를 100평 가지고 있다면, 건축면적 40평, 연면적 100평까지 가능하므로

   1층 40평, 2층 40평, 3층 20평으로 연면적 100평의 3층 규모

   또는 1층 30평, 2층 30평, 3층 30평, 4층 10평 연면적 100평의 4층 규모 등

   이런 식으로 제한되는 면적 내에서 건축계획이 가능하다.

 

○ 연면적 = 건축물의 바닥면적 합계

- 연면적은 건축물의 각 층의 바닥면적을 더한 것이다.

  이때, 관련 법령 및 건축계획에 따라 건물이 동일 면적으로 올라가는 거처럼 보이더라도

  바닥면적은 층마다 상이하게 적용될 수 있으며, 용적용 산입용 연면적은 별도 계산하여 건축계획을 수립한다.

 

※ 건축법 시행령 제119조(면적·높이 등의 산정 방법)에 따라, 하나의 건축물 각 층의 바닥면적 합계로 하되

     산정할 때는 다음에 해당하는 면적은 제외한다.

       1. 지하층

       2. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)

       3. 주민공동시설

       4. 초고층 건축물의 피난 안전 구역

      또한, 하나의 대지 내에 2개 동 이상의 건축물의 있을 경우는 각 동의 연면적의 합계를 적용한다.

 

[국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)]

 

○ 용도지역에 따른 건폐율 및 용적률

 

국토계획법에 따라 각 필지는 용도지역으로 지정되어 있고 용도별로 건폐율과 용적률이 정해져 있다. 관할 구역별로 도시계획 조례로 지정되어 있는 경우는 그에 따른다.

용도지역			건폐율	용적률
도시 지역	주거지역	제1종전용주거지역	50% 이하	50% 이상 100% 이하
		제2종전용주거지역	50% 이하	100% 이상 150% 이하
		제1종일반주거지역	60% 이하	100% 이상 200% 이하
		제2종일반주거지역	60% 이하	100% 이상 250% 이하
		제3종일반주거지역	50% 이하	100% 이상 300% 이하
		준주거지역	70% 이하	200% 이상 500% 이하
	상업지역	중심상업지역	90% 이하	200% 이상 1500% 이하
		일반상업지역	80% 이하	200% 이상 1300% 이하
		근린상업지역	70% 이하	200% 이상 900% 이하
		유통상업지역	80% 이하	200% 이상 1100% 이하
	공업지역	전용공업지역	70% 이하	150% 이상 300% 이하
		일반공업지역		150% 이상 350% 이하
		준공업지역		150% 이상 400% 이하
	녹지지역	보전녹지지역	20% 이하	50% 이상 80% 이하
		생산녹지지역		50% 이상 100% 이하
		자연녹지지역		50% 이상 100% 이하
관리 지역	보전관리지역		20% 이하	50% 이상 80% 이하
	생산관리지역		20% 이하	50% 이상 80% 이하
	계획관리지역		40% 이하	50% 이상 100% 이하
농림지역			20% 이하	50% 이상 80% 이하
자연환경보전지역			20% 이하	50% 이상 80% 이하

 

※ 용도지역에 따른 건폐율 및 용적률 적용 예시

- 도시지역에서 준주거지역 부지 10,000평 → 건폐율 70% 이하, 용적률 200% ~　500% 적용

  건축면적 7,000평, 연면적 20,000평 ~ 50,000평까지 가능

- 이때, 용적률은 지자체별로 면적, 인구 규모 및 용도지역의 특성 등을 고려하여 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별

   자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군 계획 조례가 정하는 비율대로 달리 정해지므로 해당 지자체 도시계획 조례를 확인하

   여야 해당지역의 용적률을 알 수 있다. 아울러, 특별법 적용 등 특별한 사유가 없는 한 「국토계획법」의 건폐율 및

   용적률 범위를 초과하는 경우는 없다.

 

근거 : 제77조(용도지역의 건폐율), 시행령 제84조(용도지역 안에서의 건폐율)

          제78조(용도지역에서의 용적률), 시행령 제85조(용도지역 안에서의 용적률)