[건축법] 아파트vs오피스텔, 오피스텔 업무용vs주거용 차이점

📍 아파트와 오피스텔 차이점

구분	아파트	오피스텔
용도	주거용	주거용+사무용
관련법상분류	주택법	건축법
서비스면적	베란다 발코니 있음	없음
분양면적	공급면적(전용률70~80%) (전용면적+공용면적)	계약면적(전용률50%) (전용면적+공용면적+기타공용면적)
분양권전매제한	필요시 1~10년	필요시 등기 때까지
청약통장	필 요	불필요
취득세	취득가액에 따라 상이 (1주택자 기준 9억 초과 3%)	취득가액의 4.6%

 
- 아파트 발코니 확장이 가능하므로 실사용면적 추가 확보 가능
- 오피스텔 전용면적 120㎡ 초과 시 바닥난방 불가
- 업무용 오피스텔 실거주 불가 및 부가가치세 환급혜택 가능
- 업무용 오피스텔은 1가구 1주택자 양도소득세 비과세 혜택 가능하지만,
   주거용 오피스텔은 1가구 2주택자 되어 비과세 혜택 불가. 조정대상지역 내 10% 중과세 적용
- 건축법 제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) ②항에 따라 일반상업지역 내 공동주택은 해당법률 미해당
   → 일반 공동주택 대비 자유로운 배치 가능
 

📍 업무용과 주거용 오피스텔의 차이점

구 분	업무용	준주택(주거용)
사업자 형태	일반임대 사업자	주택임대 사업자
전입신고	불가	가능
등록 시기	계약일로부터 20일 이내	취득일로부터 60일 이내
등록기관	관할 세무서에서 사업자등록 신청	관할 시·군·구청에서 주택임대 사업자 등록신청 후 세무서에서 사업자등록 신청
임대 의무 기간	10년	단기 임대 4년, 장기(준공공) 임대 8년
취득세	감면 혜택 없음 (분양가액의 4.6% 납부)	‣ 신축 또는 최초로 분양받은 공동주택․주거용 오피스텔의 경우 감면 혜택 적용(단독․다가구주택 제외) ․ 전용면적 60㎡ 이하는 취득 세액 200만 원까지 면제 (단, 200만 원 초과 시 85% 감면 혜택 적용) ․ 전용 60~85㎡ 이하 장기임대주택을 20호 이상 취득한 경우 50% 감면 혜택 적용
부가 가치세	환급 가능(취득가 10%)	환급 불가
재산세	‣ 토지․건물 분리과세 토지: 0.2~0.4% / 건물: 0.25%	‣ 신축 또는 최초로 분양받은 공동주택․주거용 오피스텔을 2호 이상 임대주택으로 등록한 경우 감면 혜택 적용(40㎡ 이하 다가구주택 1호 이상을 장기임대하는 경우 100% 감면) ① 단기 임대주택 ․ 전용 60㎡ 이하 50% 감면 ․ 전용 60~85㎡ 이하 25% 감면 ② 장기임대주택 ․ 전용 40㎡ 이하 재산세액 50만 원까지 면제 (단, 50만 원 초과 시 85% 감면 혜택 적용) ․ 전용 40~60㎡ 이하 75% 감면 ․ 전용 60~85㎡ 이하 50% 감면
임대 소득세	월세에 대한 부가가치세 10% 신고납부	‣ 임대 개시일 당시 기준 시가 합계액(주택+부수토지) 6억 원 이하의 주택을 1호 이상 임대하는 경우 감면 혜택 적용 ‣ 수도권 및 수도권 외 도시지역 전용 85㎡ 이하 (수도권 외 非 도시지역 전용 100㎡ 이하)의 단기 임대주택 30% 감면, 장기임대주택 75% 감면
종합 부동산세	비과세	합산배제 신고 시 비과세
양도세	일반양도세율 2년 이상 보유했다면 양도 차익에 따라 6% ~ 45%의 기본세율이 적용	2주택자 최고 62% 3주택자 최고 72%

- 주거용 오피스텔은 주택수에 포함됨.
- 최초 취득 시, 일반임대로 하지만 준공시점 이후에 주택임대 사업자로 변경 가능.

- 주택으로 인정 이후, 향후 10년 동안은 임대인이 계속 이를 다른 사람에게 주택으로서 임대해야만 하며,
  중간에 매도를 하게 되면 취득세 감면 혜택이 사라지고 과징금 추징됨